Kepikiran membeli apartemen untuk investasi?

Yeay, tidak salah! Seperti halnya asset properti lain, apartemen juga sangat berpeluang dimanfaatkan sebagai recurring income (sumber pendapatan berulang).

Maklum, nilainya cenderung naik terus karena kebutuhan manusia terhadap tempat tinggal (papan) tidak pernah berkurang. Karena itu, investasi apartemen hampir bisa dipastikan bakal menggaet laba.

2 Prospek Investasi Apartemen

Anda pasti paham, ada 2 potensi keuntungan dari investasi apartemen.  Pertama, untung dari kenaikan harga karena di masa mendatang bisa dipastikan harganya akan lebih tinggi dibanding waktu pembelian.  Kedua, Anda juga bisa  mendapat pemasukan tambahan dengan cara disewakan. Kalau  ingin mendapat penghasilan tambahan bulanan, tinggal patok ongkos bulanan seperti kos-kosan. Tapi kalau cuma butuh pemasukan tahunan, kontrakkan saja unit apartemen Anda dalam skala tahunan.

Peluang ini sangat mungkin Anda dapatkan dari apartemen kampus atau apartemen di lokasi komersial/pusat bisnis  seperti Mahata Margonda.  Ah, Anda pasti mudah mengkalkulasi, apartemen di kawasan  sekitar kampus/perguruan tinggi bergengsi semacam Universitas Indonesia (UI), Universitas Pancasila (UP), dan Gunadarma adalah hunian favorit para mahasiswa maupun professional dan keluarga muda.  Karena itu,  investasi apartemen di lingkungan seperti ini sangat layak dipertimbangkan.

Sebagian pengamat properti memang menilai imbal hasil investasi apartemen belum setinggi rumah tapak. Rata-rata kenaikan harga apartemen menurut  perkiraan Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda masih berkisah 8%-10% per tahun. Jauh lebih rendah ketimbang rata-rata kenaikan rumah tapak yang nilainya bisa mencapai 15%-35% per tahun pada lokasi tertentu.

Namun begitu, Anda punya peluang besar untuk  mendapatkan recurring income yang sangat lumayan kalau unit apartemen itu disewakan. Kenaikan  tarif sewa apartemen saat ini cukup tinggi, lebih tinggi daripada kos-kosan.

Menurut Ali, saat ini rata-rata kenaikan tarif sewa apartemen mencapai 6%-8% per tahun. Jauh lebih tinggi ketimbang imbal hasil sewa rumah tapak, walau itu tergantung proyek dan lokasi. Apalagi untuk apartemen  kampus seperti Mahata  Margonda. Menarik kan?

Menentukan Tarif Sewa Apartemen

Nah pertanyaannya kemudian, bagaimana menentukan tarif sewa yang tepat untuk unit apartemen yang Anda miliki?

Cara paling tepat untuk memberikan banderol harga biasanya berpatokan pada rental yield, yaitu pemasukan per tahun yang didapatkan dari hasil perbandingan dengan harga jual. Selain itu juga tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate) merupakan indikator paling umum dipakai dalam penjualan dan pembelian properti. Tingkat kapitalisasi bervariasi, berdasarkan wilayah dan tipe properti

Mengutip buku ”Menjadi Kaya Melalui Properti”, Cap rate diperoleh dari penghasilan operasional bersih dibagi harga pembelian properti:

Tingkat kapitalisasi (cap rate) = Penghasilan Operasional Bersih : Harga Pembelian

Secara umum, menurut buku itu, kisaran cap rate untuk apartemen dan kondomonium berkisar 7%-12%.

Nah setelah mendapatkan cap rate itu, Anda selaku investor bisa menentukan tarif sewa per tahun dari unit apartemen dengan rumus :

Tarif Sewa (Rupiah/Tahun) = Nilai Properti(Rupiah) x Capitalization Rate(%)

Jadi misalnya Anda membeli apartemen Mahata Margonda senilai Rp550 juta, dengan Cap Rate 7% – 12%, maka untuk menetapkan harga sewa bisa didapatkan =  12% x Rp550 juta = Rp66 juta/tahun atau Rp5,5 juta/bulan.

Intinya, sebagai calon investor yang akan membeli apartemen untuk disewakan,  perkaya pengetahuan Anda seputar prospek dan kenaikan harga di Kawasan tersebut. Ingat, membeli apartemen baru Langkah awal. Selanjutnya, Anda harus bisa memasarkan unit apartemen yang  telah Anda miliki untuk disewakan dalam jangka waktu bulanan atau tahunan.

Selamat berinvestasi apartemen!